深度解读：清盘令对恒大意味着什么？对项目交付有何影响？

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　　前7次清盘呈请聆讯延期获准之后，中国恒大的“好运气”，用光了。

　　2024年1月29日上午，香港高等法院举行了对中国恒大清盘呈请的聆讯，法官现场裁定，对中国恒大清盘。有关该集团的内部聆讯，则于当日下午进行。
　　公开资料显示，自2022年6月27日以来，中国恒大先后8次提交了呈请聆讯押后申请。恒大最后一次关于延期申请公告，是在2023年12月4日。中国恒大在当天的公告中表示，“高等法院于2023年12月4日批准了本公司的延期申请，将该呈请的聆讯进一步延至2024年1月29日。”然而，恒大第8次的延期申请，未能获得法院通过，法院对其颁布了清盘令。
　　协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向记者表示，此前也有房企或有房地产业务的企业被清盘，但像恒大这样已经发展到此如大规模的“超级房企”被清盘，近几年以来，还是第一个。
　　对于什么是清盘令，上海功承瀛泰律师事务所主任翁冠星律师指出，在香港等英美法地区，公司清盘是一种常见的解散公司的方式。
　　“当一家公司无法偿还债务或无法继续经营时，便会根据当地公司法和诉讼法申请清盘。清盘分为自愿清盘和强制清盘，根据目前已公开的信息，恒大面临的应该是强制清盘。”翁冠星表示。
　　易居研究院研究总监严跃进表示，此前投资者对房企清盘的呈请，法院方面都未予以批准，但本次法院颁布了清盘令，或从一个侧面反映出相关部门对恒大债务问题的处理并不满意。
　　“恒大被清盘，该事件在客观上对于行业而言可能会产生不小的影响：房企在保交楼、保交付、化解债务问题等方面，应当展开积极有效的妥善处置，而不是消极应对。”严跃进表示。
　　“不存在大而不倒的侥幸”
　　就中国恒大被清盘，恒大集团执行总裁肖恩在回应21财经时表示，法院的裁决结果和公司初衷相悖，对此只能表示已尽全力、非常遗憾。
　　黄立冲指出，法院此前之所以对恒大的清盘呈请多次延期，事实上已经考虑到各方面因素。
　　“清盘呈清不断延期的这段时间里，恒大在化解债务风险及保交楼等问题上，一直没有取得重大进展。而债务问题不可能一直拖而不决，这无论对与恒大相关的上下游企业及相关方面，还是行业而言，都会产生不利影响。因此，或许是出于宜早不宜迟的考虑，法院本次对恒大颁布了清盘令。短期来看，这对市场心理和行业可能会产生一定震动，但长期来看，早日出清，也有利于行业早日筑底、复苏。”黄立冲在接受记者采访时说。
　　中指院企业研究总监刘水认为，从经营角度看，恒大集团当前债务高企、资不抵债、经营困顿、旗下上市公司股价均很低，加之实控人和多名高管被调查，其债务重组方案很难达成。
　　对此，肖恩向21财经表示，公司经营面临巨大困难、资源极其有限，同时债权人初步投票情况未达预期，且恒大地产已被中国证监会立案调查、集团实控人等因涉嫌违法犯罪被依法采取强制措施，公司也认为无法满足境外债务重组关键环节的相关法定条件，这些情况使得各类不确定性不断强化，以致债务重组方案最终难以落地。
　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，企业出现资不抵债情况，债务人前期与债权人磋商，进行资产重组的种种努力失效以后，债权人向法院申请对企业进行清盘，这符合法律逻辑，也是解决债权债务关系的最后一个步骤。
　　“对恒大颁布的清盘令，不仅彰显了法院按照市场化、法制化原则推进房地产风险事件处置，也彰显了房地产领域不存在大而不倒的侥幸。”李宇嘉表示。
　　值得一提的是，2023年12月中国国际经济交流中心举行的2023-2024中国经济年会上，住建部副部长董建国提到，对于违法违规导致资不抵债、失去经营能力的企业，要按照法治化、市场化原则出清，这也是市场优胜劣汰的结果。
　　“在恒大清盘事件中，充分说明监管部门对于房地产行业风险处置，会在保交楼的前提下，按照市场化来处置风险。这也反映出高层不会因为要保交楼，因为有行业风险，而会展开无谓的救助。” 李宇嘉补充道。
　　恒大如何走到这一步
　　恒大行至当前这一步，由投资者向法院提出对恒大进行清盘呈请而引发。
　　对于强制清盘，翁冠星律师梳理出大致的流程以及三个重要阶段。
　　首先，是申请清盘令阶段。债权人向法院申请清盘令，以强制公司进行清盘。债权人需要提供充分的证据，证明公司无法偿还债务。
　　其次，是清盘程序。一旦清盘令获得批准，清盘师将被委任来处理公司的资产和债务。清盘程序将与自愿清盘的步骤相似。
　　此后，则是解散公司。在清盘程序完成后，清盘师将向香港公司注册处提交一份终结清盘的文件。一旦文件获得批准，公司将正式解散。
　　刘水认为，本次香港法院颁布的境外清盘令所涉主体是在香港上市的中国恒大，对其境内子公司日常经营，也可能产生较大影响。
　　“法院通常会委派清盘人组成清盘组进行清盘，清盘过程中将不再开展经营活动，清盘人会变现公司资产、裁定债权人的申索，以及从清盘产业中分配给债权人。一旦公司完成清盘，清盘人将向法院申请免除清盘人的责任及解散公司。考虑到公司严重资不抵债，清盘后对公司股东及相关债权人影响较大。”刘水表示。
　　翁冠星律师也向记者表示，接下来，香港高等法院将指定的清盘人进驻公司，处理集团公司和下属企业的资产和债务。
　　“在处理策略上，清盘人将不再以传统的盈利或营收作为目标，而是通过清点资产和负债，追索对外债权为首要目标。因此，恒大集团要‘翻身’面临不小的困难。从实务经验上看，接下来清盘人会通过低价快速出售现有资产或者与部分恒大的债务人（欠恒大钱的主体）进行和解，快速回笼资金。”翁冠星律师称。
　　对项目交付有何影响
　　香港法院向中国恒大发出清盘令后，恒大已售未交付楼盘如何善后，以及如何化解巨额债务这两大问题，成为市场关注的焦点。
　　据中指院统计的恒大项目数据，2018年9月以后其未竣工面积存量项目数量合计1322个。有业人士认为，中指院该项统计以一二线及核心三线城市为主，还有部分四线城市项目或未被纳入。而恒大最近一次提到保交楼相关数据是在2022年12月：2022年1月到11月实现交楼25.6万套。
　　中国恒大被清盘，对于其楼盘交付有何影响？对此，李宇嘉认为，于保交楼方面，在心理上可能会产生冲击，但实际上造成影响可能相对有限。
　　“未交付楼盘的民生属性是第一位的，我们认为，在相关排序当中，对业主权益的保障应该会被放在第一位。恒大被清盘之前，为推进保交楼、保障业主权益，已经对恒大集团包括土地、在建工程、项目等相关资产进行了梳理，这些资产的处置，首先要保障小业主的权益。此外，2022年最高法和住建部也联合发文，境内外债权主张，不能查封企业的资产或抽调预售资金账户的钱，这些资金优先用于保交楼。”李宇嘉称。
　　不过，在黄立冲看来，各地项目交付情况，可能并不一样。
　　“恒大项目的资金，应该已被地方相关部门严格监管起来，进行封闭运转：A项目上的资金，只用于A项目，而不太可能用于B。这样展开监管，既有好处，也会产生一些问题。一些位置不错，或经过少量投入即能周转起来的项目，有可能通过引入AMC公司、其它合作方或新的投资人，使项目运转起来，从而实现项目交付。但一些处于三四线城市，或者市场前景不明的项目，就很难讲了。因此，项目的交付虽然被排在比较靠前的位置，但各项目之间，可能会出现分化的情况。”黄立冲表示。
　　对于恒大正在开发的项目，专家指出，应分几部分讨论。
　　翁冠星表示，本次清盘主体是恒大香港，目前公开信息并不清楚恒大在香港是否有开发项目，从法律上来说，恒大香港公司与恒大在大陆的主体是互相独立的法律主体；对于已经上内地“保交楼”名单的物业项目，理论上应该不会受到香港公司清盘的影响。
　　“然而，对此有必要持审慎态度。一般来说，像这种同属于一个集团、在两地都有注册主体的公司，往往互相之间有非常复杂的互相控股、借贷和担保关系。因此，恒大香港的清盘不排除会导致作为担保人的恒大境内主体的资产被国际债权人冻结等情形，对‘保交楼’造成一定影响。”翁冠星称。
　　债务化解仍困难重重
　　对于公司债务问题的化解，黄立冲认为，债权人能拿到多少偿付金额，要视其所对应的债权，是否对应了足够的资产。
　　“部分债权有抵押物，且质押物较为充分，如果清偿序列排位较排前，可能获得相对多一些的偿付。但有一些债权抵押物并不充分，还有部分债券是信用债没有抵押物，这部分债务能拿到足额偿付的概率可能相对比较低。”黄立冲称。
　　关于公司总体债务情况，恒大在2023年7月17日公布的2022年半度业绩中，曾进行了披露。
　　恒大集团公布的信息显示，截至2022年6月30日，中国恒大集团负债总额24740.9亿元，剔除合约负债8543.6亿元后为16197.3亿元，其中，借款5877.6亿元、应付贸易账款及其他应付款项9264.6亿元（含应付工程材料款5411.7亿元）、其他负债1055.1亿元。
　　另据中国恒大集团2023年12月29日披露的信息，截至2023年11月末，恒大地产标的金额3000万元以上未决诉讼案件数量共计2053 件，标的金额总额累计约4900.69亿元。
　　未能清偿到期债务方面，截至2023年11月末，恒大地产涉及未能清偿的到期债务累计约3163.91亿元；此外，恒大地产逾期商票累计约2055.37亿元。
　　“这些已公布的数据，只是恒大表内的债务，还有部分债务并没有体现在上市公司报表中。此外，随着时间不断延长，一些债务金额越滚越大，实际逾期债务的金额可能会更大一些。”黄立冲表示。
　　业内人士认为，恒大集团房地产项目体量不小，但其在债务处置的进程，却较为缓慢：相对于公司庞大的规模，恒大出险两年多以来，其处置的项目仅80个。
　　中国恒大集团披露，截至2022年6月30日，恒大集团拥有土地储备2.3亿平方米。此外，中国恒大还参与旧改项目87个，其中大湾区62个（深圳38个），其他城市25个。
　　而据恒大2023年12月29日公布的房地产项目资产处置信息，截至2023年11月末，恒大地产通过股权转让、土地及在建工程转让、信托、代持等方式，已完成过户的房地产项目共计80个。
　　对于债权人能追回多少债务，对此有媒体报道，恒大去年7月在香港法庭的一次聆讯会上引用德勤（Deloitte）的分析，称恒大一旦最终被清盘，债权人获得的回收率是个很低的数字。
　　“债权人之所以提出清盘，可能已经做好了偿付不足的心理准备。债务问题未来会如何处置，仍然是个漫长的过程，有待进一步观察。”黄立冲表示。
　　就恒大接下来的安排，肖恩向21财经表示，公司将积极与清盘人沟通，依法配合清盘人履行相关程序，根据国际惯例、市场规则推进债务化解，推进保交楼等工作。
　　
（文章来源：财联社）

猎手骑士一剑

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